近日，记者从四川省人大常委会获悉，新修订的《成都市物业管理条例》（以下简称新修订的条例）已于近日获批准，今年10月1日起正式施行。据了解，《成都市物业管理条例》于2008年1月施行，但随着经济社会快速发展、社区治理持续深入，已有15岁的《成都市物业管理条例》亟需通过修订和完善来应对新问题、新矛盾。

细化“三会”成立规则，破解业主自治难题

筹备业主大会、加强对业主委员会的监管、建立物业管理委员会制度，这是每个小区都绕不开的“三会”，也是群众最关心的物管话题。新修订的条例，对上述“三会”均有相应的规定。

明晰业主大会筹备流程，降低成立和召开难度。新修订的条例细化了业主大会成立情形和筹备流程，符合召开首次业主大会情形的，镇街应当在三十日内组建筹备组，开展筹备工作。筹备组应当自成立之日起六个月内组织召开首次业主大会并选举业委会。业主大会在召开会议前应当将会议方案、议程、议事内容等报告镇街，接受指导和监督；业主大会和业委会作出的违反法律法规规定的，相关主管部门或者镇街应当责令限期改正或者撤销其决定。

加强对业主委员会的监管，建立权责一致运行机制。新修订的条例要求筹备组或者换届小组确定业委会成员候选人时应当征求社区（村）党组织意见；明确业委会应当履行的职责，增加业委会离任审计制度。要求业委会召开会议前，将会议讨论事项上报镇街，业委会做出的决定应当公示并抄告镇街，接受政府监管和业主监督；明确责任承担，做出的决定违反法律法规规定的，由签字同意该决定的业委会成员承担责任。

建立物业管理委员会制度，弥补业委会缺位失能。针对业委会成立比例低、作用发挥不明显的现象，新修订的条例设置专节对物业管理委员会的组建情形、职能职责、组成人员等进行细化规定。物业管理委员会由镇街、社区、派出所、建设单位、业主代表组成，在业委会缺位失能时，代行业委会职责，履行组织成立业主大会、选举业委会、组织业主就小区共同事项进行表决等职责，从而实现基层政府对业主自治全生命周期的指导、监督，将政府的领导优势、组织优势转化为小区治理优势。

规范物业服务行为，有效提升服务水平

明晰物业服务人权责，强化安全管理责任。针对物业服务水平参差不齐的问题，建立项目负责人制度，将七类严重损害业主权益的行为纳入信用评价，通过抓好物业服务关键人提升物业服务品质。建立应急物业服务制度，以应对物业管理区域的突发失管状态或者因物业服务合同终止引发的重大矛盾纠纷等情况，保障物业管理区域的正常生活秩序。

强化物业服务信息公开，保障业主知情权。针对物业服务信息不对称、收费不公开、不透明等问题，新增信息公开机制，规定物业服务人定期通过线上线下方式对物业服务事项、物业费的收支情况、共有部分经营的收支情况、建筑物及其附属设施维修资金使用情况、物业服务人和项目负责人信用信息等进行公示公开，赋予业主查阅权、复制权，使物业服务过程公开透明；明确共有资金范围，要求业主大会成立前由物业服务人开设账户代为单独列账管理，不得挪用侵占，业主大会成立后，物业服务人应当及时向业主委员会移交共有资金账目明细及相关资料，要求业主共有资金账户接入市智慧物业信息管理系统，为业主查询共有资金收支情况提供便利。

规范物业收费制度，推动物业服务质价相符。针对物业服务收费标准调整难、程序不规范的问题，新增物业服务收费标准双向调整制度，在遵循质价相符的原则下，业主、物业服务人均有权提出调整收费；分别规定实行政府指导价或者市场调节价的情形，明确建设单位向购房者承诺为其支付一定期限物业费的，应当书面告知物业服务人和购房者，并履行承诺；明确规定物业费的计收时间节点，要求业主按照法律法规及合同规定按时足额支付物业费。

强化物业使用规范，着力治理违规行为

明确禁止规定，规范物业使用行为。清单式列举物业专有部分和共有部分的使用规范，使用专有部分禁止擅自改变房屋承重结构、主体结构、违法搭建、高空抛物等，共有部分禁止占用堵塞疏散通道和消防通道、禁止毁坏电梯及其安保装置等设施设备、禁止占用屋顶堆放杂物、种植植物等，明确了各类违法行为的查处主体和法律责任。禁止擅自改变房屋使用性质，确需改变用途的，应当经有利害关系的业主一致同意。明确物业管理区域内的装饰装修应当遵守的相关规定。

完善停车位管理制度，规范停车秩序。建立停车位（库）使用、管理规则，规划配比内的车位（库）首先满足业主需要，建设单位不得出售给业主以外的单位或者个人，出租给业主以外的单位和个人的不得长租。细化电瓶车使用规范，禁止利用电梯轿厢运载电动车及动力电池，保证物业使用的安全。为落实国家鼓励发展新能源汽车的政策，新增规定在物业管理区域内使用电动汽车以及相关设备改造的，物业服务人应当配合，不得擅自收取或者变相收取费用。