为了大力推进党建引领示范小区建设，破解老旧小区治理中的突出短板，创建“一家人·一家亲”星级小区，四川省成都市郫都区制订了《成都市郫都区实施信托制物业的推行方案》，积极引入信托制物业服务模式。郫简街道宋公桥社区宝生小区率先导入信托制物业服务模式进行试点探索，走出了一条基于“信义”关系的老旧小区善治之路。

“信义”失衡 宝生小区曾经的治理乱象

宝生小区位于郫都区郫筒街道宋公桥社区宝生街104号，院落共10栋楼，29个单元，408户，总人口1000余人。小区于1995年建成使用，商品房、安置公房“混合”，属于典型的老旧小区。20多年来，宝生小区实行的是政府指导下的居民自治管理，小区建有自己的居民自管会。在自管会履职之初，也曾赢得了小区居民的普遍信任，“信义”关系表现良好，“自管”作用得到了比较充分的体现，物业缴费率连续多年都保持在90%以上。但最近两届自管会管理期间，由于“信义”关系失衡，物业缴费率不断下滑，一年不如一年。

随着小区居民与物业和自管会矛盾的增加，小区居民在小区公共生活中的不愉快体验也逐渐增多。起初是抱怨，埋怨自管会不作为；接着是猜疑，怀疑自管会与物业之间有利益瓜葛；而后是拒绝合作，主要是以拒缴物业费表达对自管会和物业的不满。一些居民常常因为一些说不清道不明的小事，甚至仅仅因为主观感受不好就不愿交物业费，以此发泄不满。一个20多年的熟人小区，每户每月15元的物业费都不愿意缴纳，表明“信义”关系已经严重失衡。

“信义”关系失衡也带来小区治理新的难题。由于收不到足够的物业费，小区很难开展有效的日常管护，小区管理陷入恶性循环，所有居民都成了“受害者”。楼道的灯不亮了，不知道应该找谁更换，居民夜间只能摸黑上下楼；小区的停车秩序没人疏导，车主“随心所欲”停放，频频“堵死”动弹不得。久而久之，一些老旧小区的共性问题也都表现了出来：小区公共设施陈旧无人维修；公共管网滴漏严重，公摊水费高；停车难、盗窃率高；整体环境卫生差等。这些问题也进一步降低了居民的满意度和认同感，物业费收取变得更加困难，小区管理每况愈下。

“信义”构建 宝生小区导入“信托制”物业服务

从当年的“洋气小区”沦落到现在的“三无院落”，不仅宝生小区的居民多有怨言，小区所在的宋公桥社区“两委”也是看在眼里急在心里。2019年，成都市开始在武侯区一些老旧小区试点信托制物业服务，并邀请信托制物业专家在试点小区现场辅导。宋公桥社区党委书记李婷婷应邀参加了专家的辅导课，了解到还有信托制物业服务这种模式，就打算将其导入宝生小区，改变小区自管会既是“球员”又是“裁判”的双重角色，重建小区内部的“信义”关系。

首先，明确“信义”主体关系。宝生小区业主大会作为委托人，物业企业作为受托人，全体业主作为受益人，物业企业依照约定进行“信义”管理，获得管理人酬金。宝生小区通过开立业主大会名下信托财产的“双密码”账户，让业主对所有小区财务资料拥有随时查阅权，保证每一名业主的知情权和监督权，做到所有物业费和公共收益收支透明，物业公司也必须公开财务明细，居民与物业公司之间的“信义”关系得到明确。

其次，导入“信义”支持体系。宝生小区在政府指导下，主动邀请“信托制物业”方面的专家，对宝生小区治理中面临的各种问题进行解剖。同时，发动社会组织、社会企业参与“信托制”物业导入过程中前期社区营造工作。在正式启动阶段，在成都市爱有戏社会工作服务中心的支持下，多次举办信托制物业服务的专项培训，通过对自治组织、社区居民、小区议事会、信托物业公司等宣传和培训，宝生小区居民、小区议事会达成共识，决定导入信托制物业服务模式，并与成都鑫美欣物业管理有限公司达成合作意向。

再次，构建“信义”关系保障体系。针对宝生小区过去无专业物业公司管理的现状，在构建“信义”关系过程中，坚持先自治后整治的原则，通过社区党组织发掘小区党员、居民骨干等，开展居民宣传动员工作，调动居民自我管理、自我决策、自我服务的积极性。

最后，搭建“信义”关系的平台载体。宝生小区经过全体业主表决同意，最后决定正式引入成都鑫美欣物业管理有限公司实施信托制物业服务。业委会与鑫美欣物业经过测算，小区按每平方米0.6元的标准收取物业费，鑫美欣物业按小区物业费及公共收益的15%作为酬金，剩余资金全部用于小区物业服务。对小区居民而言，知道了物业费的用途，再也不用像以前那样担心自管会和物业暗箱操作了。对物业服务企业而言，15%的利润率虽算不上暴利，但细水长流，比较稳当。由此，宝生小区基于“信义”关系的信托制物业服务模式最终得以落地。

“信义”再现 宝生小区旧貌换新颜

宝生小区自引人专业物业管理公司以信托制物业服务模式开展物业服务以来，小区物业费收缴率从原来的不到50%上升至90%以上，小区物业服务水平全面提升，小区居民参与小区公共事务的积极性大大提高，小区过去存在的矛盾纠纷明显减少。

通过信托制物业服务模式重建“信义”关系，是宝生小区在治理过程中旧貌换新颜的关键。小区居民通过参与信托制物业服务的全过程，极大培养了自身参与公共议题、关注小区公共事务的公共意识，同时也增强了对小区的认同感和归属感。

在新的“信义”关系下，宝生小区治理开始步入良性循环，小区面貌也开始焕然一新：鑫美欣物业及时维护公共设施、美化园林花草、消除安全隐患、公开财务收支……如今，行走在宝生小区，地面干净整洁，车辆停放秩序井然，花草树木修剪整齐美观。小区环境的改变也使得居民对信托制物业服务的好感与日俱增。据鑫美欣物业最近一次开展的入户满意度调查显示，小区居民满意度高达97.6%。(陈运、何贞燕，作者单位分别为四川省成都市委党校、四川省成都市郫都区委社治委)