香城丽园小区隶属于四川省成都市新都区桂湖街道桂东社区，是2003年建成并交付使用的商品房住宅，共有14栋楼430户，曾经是新都老城区最具品质的商品房小区。

遭遇“信任危机” 旧商品房小区物业面临新问题

近年来，香城丽园小区面临设施设备老化导致的维修养护难、更新费用成本高等一系列问题。鉴于物业费用仍然维持在每平方米0.7元的收入现状，小区物业开始通过压缩小区保洁人员数量、降低基础设施维护频次等方式来保障和维持企业利润水平。物业服务品质的下降引发小区业主不满，小区物业缴费率开始呈现断崖式下跌；加之原物业管理公司与小区一位老业委会成员因不规范操作令物业、业主和业委会之间矛盾冲突进一步升级。截至去年上半年，小区已更换了三次物业服务企业，但均未能走出由“物业服务品质降低、小区财务信息不够公开透明”所导致的小区社会信任下降、社会资本匮乏的治理困境。

有鉴于此，2021年初，在当地党委政府及社区“两委”的支持下，香城丽园小区成为新都区第一家引入信托制物业服务模式的商品房小区，通过探索“党建增信、居民互信、物业‘授信’”的信义治理模式，试图构建小区治理多方主体间的信义关系，让问题小区焕发新生。

深耕厚植聚民意 传递信义精神推动管理制度创新

“支部建在小区”，充分发挥小区党支部的核心引领作用。为充分发挥基层党组织引领作用，桂东社区党委在小区开展“支部找党员、党员找支部”的“双找”活动，引导和鼓励小区内流动党员、退休党员亮身份，推动党员回归小区组织生活。2020年11月，香城丽园小区党支部正式成立，共有正式党员25人(其中，社区在册党员16人，“双报到”党员9人)。小区党支部一经成立，随之通过小区党支部书记、党员骨干带头示范，在小区宣传和播种“信托制”物业服务所传递的信义精神，并顺利成立了小区院委会。

“聚人成事，以事聚人”，“家园共同体”建设治理合力。为充分凝聚小区居民治理共识，小区党支部引入“物业＋社工”模式，依托社工组织“小草公益服务中心”在小区开展信托制物业的群众宣讲和导入工作。通过搭建“友邻学院”“自治学堂”等学习平台，开设信托制物业服务培训、议事规则培训、小区治理能力提升等专题班，为居民自治组织赋能，让自治组织了解信托制物业服务专业知识，提升其规范性运用的能力；同时，以院委会和各类居民自治组织队伍为抓手，采取“摆龙门阵”、上门走访、微信线上发声等方式，开展丰富的社区营造和社会公益服务，推动小区实现“自我服务、自我管理、自我教育、自我监督”。

为进一步发挥“文化引领”的作用，小区党支部还打造了小区文化品牌——“香杏里”（“相信你”的谐音），意在“使每个人在家门口实现自己的价值”。在“香杏里”品牌下开展的两个“党建引领场景营造”项目成效显著：一个项目是“可食地景”项目，即倡导小区居民自己动手，以全新的园林设计理念盘活和利用小区废弃闲置空间，用种植蔬菜瓜果替代传统的园林花卉植物，对于小区绿化带进行美观改造，通过“地景认领”和食用蔬菜有机结合的方式，充分发挥小区公益力量，既满足了香城丽园小区景观绿化的需要，也为“陌生人小区”的业主和住户搭建了良好的沟通交流平台，让居民更具凝聚力和组织力。第二个项目是在小区开启城市垃圾分类模式的新探索。在群策群力的“可食地景”项目首战告捷之后，再引导小区居民收集院内的生态落叶制作肥料并用于“可食地景”，使之“变废为宝”。通过“多管齐下”的努力，小区业主慢慢开始从小区事务的“冷眼旁观”转变为“有限参与”，再到“热心参与”，原本逐渐疏离的邻里关系慢慢变得熟络起来。

构建良好社会资本，小区引入信托制物业服务“瓜熟蒂落”。在社区“两委”的监督指导以及广大业主的支持下，香城丽园业主大会成功选举出新的业主委员会，并通过小区居民召开“坝坝会”的形式展开群众动员，向小区业主宣传信托制物业服务模式。在充分收集并听取居民意见的基础上，业主考核选择物业公司的工作提上了小区治理的议事日程。经过协商，业委会和业主之间很快达成了一些共识：第一，自主选择。召开开放式比选会，对业主自主选择物业服务企业及物业管理模式充分授权，并通过“抖音”等平台网络直播，确保其公开、公平、公正。第二，明确收支比例。议定物业企业按照支出总额的10%比例提取佣金，剩余部分建立小区共有基金，用于小区维护和管理。第三，强化监督。坚持以业主为中心，物业经费实行“先公示、后使用”；社区、小区党组织和居委会作为物业监察人与业主享有同等监督权；受聘的律师、会计师等可作为第三方专业监察人。第四，优化服务。除了做好常规物业管理服务外，物业还需定期举办内容丰富、形式多样的邻里活动。经由小区业主自主选择，最终，成都益民源居民服务中心以高票胜出，通过应急接管程序接管小区的物业服务。

公开透明优服务 老小区“三提一降”呈现新面貌

接手小区物业工作的益民源居民服务中心，是一支具有专业资质的物业管理团队。益民源居民服务中心接手小区后，很快便开始着手整治小区环境。以前满是垃圾的小区游泳池、乱堆乱扔的地面很快变得整洁有序。业主们普遍反映的停车秩序乱、消防通道被占用等问题，经过小区党组织和“院委会”的反映上报也得到迅速解决。目前，小区已基本实现了“卫生有人做、事情有人管、安全有保障”，小区形象焕然一新，居民对小区物业高度认可。由于环境得到较大改善，小区的租售价格也得以提升。据第三方机构对小区居民的问卷调查，目前有超过93%的业主认可信托制物业服务模式，小区的物业缴费率也由过去的50%提高到了现在的90%。据益民源居民服务中心测算，在保持全年物业费收入不变，且现有保安、保洁人员待遇全部得到提升的情况下，香城丽园小区每年还能获得约10万元共有基金的收益。征得业主同意后，基金将用于小区植被更新、房屋本体维护、配套设施维护等项目，以延长房屋的使用年限，推动小区的可持续发展。(陈藻、郑姣，作者单位分别为四川省成都市委党校、四川省成都市新都区委社治委)